지분형 모기지, 결국 부동산 투자자는 지금 이걸 고민해야 된다.



5월 13일 새로운 주택금융정책인 '지분형 모기지' 정책이 소개되었다. 토허제의 갑작스러운 해제로 인한 혼란이 가시기도전 새로운 정책을 발표한 정부. 대체 왜 이렇게 부동산 정책이 하루가 멀다하게 나오는지 싶지만 여기에는 깊은 정부의 고민이 있을거다. 그러나 이 고민의 답이 지분형 모기지라면 이제 투자자는 자산 시장의 왜곡을 고민해야 되고 이 고민의 해답끝에 행동을 취해야 할거다. 이번에는 매우 빠른 액션이 필요할 수 있다. 그러나 투자자가 어떤 행동을 취할지 생각해보기 전 이번 정책이 지닌 심각한 구조적 함정과 장기적 위험 그리고 정부의 고민을 생각해보자.

1️⃣ 지분형 모기지란 무엇인가?

먼저 지분형 모기지에 대해 알아보자. 이번에 소개된 개념인 지분형 모기지는 개인이 주택을 구매할 때 정부나 공공기관이 일정 지분을 공동 소유하는 구조라고 할 수 있다. 전과 비교해보자. 이전에 개인이 집을 사기 위해서는 보유한 현금과 부동산 가격의 차이만큼 대출을 받아야 집을 살 수 있었다. 그런데 이 정책은 개인이 전체 대출중 일정 부분만 책임지고 나머지는 정부가 책임진다는 것이 골자다. 예를 들어, 10억짜리 주택을 구매할 개인이 2억의 현금을 가지고 있으면 3억을 대출을 받고 정부가 5억을 지원해줘서 50대 50 지분을 공유하는 구조라 할 수 있다. 이렇게 되면 초기 자금의 부담이 매우 준다는 점에서 부동산 구입을 원하는 개인에게 매우 매력적이라고 할 수 있다. 그런데 이게 다가 아니다.

정부는 정부 지분에 대해서 낮은 이율을 부과해 개인의 부담을 덜어줄 뿐 아니라 아파트 가치 하락분에 대해서도 먼저 정부나 공공기관이 먼저 손실을 부담하는 구조이기 때문에 위험마저 적다. 또한 이후 자신이 지분을 확대할 때 정부는 시가보다 낮은 금액으로 지분을 처분한다고 했기에 이익도 커질 수 있다. 부동산 매수자 입장에서 이보다 더 좋은 상품은 없다고 볼 수 있을 정도다.

2️⃣ 지분형 모기지가 왜 문제인가?

그런데 이렇게 좋아보이는 지분형 모기지가 왜 문제가 될까? 가장 큰 문제는 바로 부채의 이전이다. 그리고 여기에 정부의 고민이 있다고 보여진다. 지금 한국의 가장 큰 문제중 하나가 바로 개인 빚이다. 이미 2025년 소득 대비 가계 부채 비율은 190% 수준에 육박했다. 그리고 이렇게 많은 빚의 대부분은 부동산 빚이다. 이게 바로 한국의 경제 역동성에 큰 문제를 일으키고 있다.

기본적으로 나라에 성장이 나오려면 돈이 필요하다. 다른 말로 돈이 성장이 나오는 곳으로 가면 생산성이 높아지고 고용이 창출되며 경제에 역동성이 생긴다. 반대로 돈이 성장이 나오지 안는 곳으로 가면 이 돈은 죽은 돈이 된다. 돈이 잠기는 것은 물론이고 이 돈이 대출받은 돈이라면 여기에 더해 비용까지 추가가 된다. 개인의 소비에 지대한 영향을 미친다는 것이다.

나라의 입장에서 소비가 죽으면 경제 성장이 저해되는건 당연하다. 그래서 지금 정부가 고육지책으로 내놓은게 바로 부동산 활성화 그를 위해서 지분형 모기지가 나온 것이다. 그런데 이게 정말 해결책이 될까? 이 정책의 핵심 문제는 그것이 부채 문제 해결이 아닌 부채를 개인에서 정부로 이전만 한다는데 있다. 기존의 민간부채를 주채만 정부로 바꾼다는 말이다. 즉, 리스크 자체는 계속 간다. 사실 아니다. 리스크는 더 늘어난다. 왜? 이런 정책은 결국 풍선효과를 가져올 것이다. 부동산 가격의 상승. 이렇게 되면 개인들은 모럴해저드에 빠져 빚을 더 내 더 좋은 집으로 가려고 할 수 있다. 설사 아니라고 해도 상위지역의 풍선효과는 막을 수 없다. 부동산 가격 상승이 커지고 돈은 더 부동산에 묶인다는 말이다. 나라의 성장과 관계없는 산업에 돈이 쓰이니 문제는 더 커질 수 밖에 없다.

더 큰 문제는 그 뒤다. 이런 정책이 계속 소개되면 부동산 불패 신화는 더 고정된다. 그럼 돈은 더 고정된다. 그렇게 부동산에서 불로소득이 커지면 이 부동산을 팔아 자본이익을 얻은 개인은 더 상위 부동산으로 가서 더 많은 빚으로 투자를 한다. 차라리 주식같은 경우는 돈이 투자가 되면 기업의 성장을 돕고 그 이익은 다른 혁신기업으로 재투자되어 생산성을 높여 나라의 부를 높이는데 부동산은 그냥 수익이 다른 부동산으로 옮겨가 불로소득만 높인다. 결국 돈이 '생산성의 사다리'가 되는 것이 아니라 '자산 버블의 방아쇠' 역할을 한다는 것이다. 이렇게 불로소득이 커지면 개인은 노동에 대한 의욕이 떨어지고 투자에 몰두하게 되며 기업역시 혁신 대신 투자에 집중 할 수 있다. 결과적으로 국가 전체의 성장이 하락할 수 있다는 것이다.

3️⃣ 그렇다면, 정부는 왜 이 정책을 추진하는가?

그럼에도 불구하고 정부가 이런 정책을 고안한 이유는 간단하다. 정부의 시각에서 위기의 심화보다 위기의 연착륙이 더 매력적이기 때문이다. 현재 한국은 미중 관세전쟁으로 인해 수출 감소, 경기 침체, 고금리로 고통 받고 있다. 이런 복합위기속에 내수마저 침체가 되니 이중고에 빠진 것. 이 상태에서 경착륙을 해버리면 다음과 같은 연쇄 충격이 매우 상황을 위태롭게 할 수 있다.





• 주택가격 급락 용인→ 금융기관 부실 → 금융위기

• 가계 파산 용인 → 소비 급감 → 중소기업 도산

• 대규모 실업 용인 → 정치적 불안정

결국 정부는 큰 충격파를 가져올 수 있는 정책보다는 먼저 "급한 불을 끄자"라는 선택을 했을 가능성 높다. 가계 부채의 시스템 리스크 전이를 막기 위한 고육책으로 지분형 모기지를 택했을 가능성이 높다는 것이다.

4️⃣ 그래서 투자자는 집을 사야 한다

이제 결론을 내보자. 정부의 이번 정책이 정말 실행된다면 미래 세대에게 미안하고 나라의 장래를 보면 슬프겠지만 현실적인 결론은 명확하다. 이러한 흐름속에서 투자자는 이제 부동산에 탑승하는 것이 정답이라는 것이다.

개인적으로 부동산의 가격은 점진적으로 오르고 시장의 자본이 성장에 몰리는 것이 바람직하다고 보지만 이게 되지 않는다면 최소한 개인은 자신의 상황을 방어해야 된다. 그러면 투자외에 답은 없다. 심지어 정부는 새로운 수요도 창출해 준게 아닌가.

• 정부가 리스크를 방어해준다. 가격 하방이 제한된다. 위험에 민감한 사람도 투자해도 된다.

• 청년, 신혼부부도 시장에 진입하기 쉽다. 적은 자본으로 투자를 권유한 셈이니 말이다.

• 이런 정책은 결국 자산 가격을 올린다. 이익에 민감한 투자자본이 더 들어올 가능성이 높다.

결국 지금의 현실은 역설적이지만 분명하게 말하고 있다. 경착륙이 아닌 연착륙이고 그러기 위해서 부동산이 필요하다고. 그런 상황이라면 개인은 이 구조에서 생존하기위해  자산보유 전략이 우선시해야 될 것이다.

지분형 모기지를 통해 정부는 시간을 벌지 모른다. 그러나 안타깝게도 미래세대는 그 대가를 치러야 할 가능성이 높다. 그리고 그 시간 동안, 부자는 더 부유해지고, 청년은 더 절망하며, 자본은 더 비생산적으로 고착되어 혁신을 갉아 먹을 수 있다.

그러나 투자자는 생존을 위해 고민해야 한다. "이 미친 구조가 언제 무너질 것인가"가 아니라, "지금 어떻게 살아남을 것인가"를. 그 답은 불행히도, 과거에도 지금도 부동산이다.