지금의 현실을 냉정하게 판단해보자 (feat. 부동산으로 본 비트코인)

생존투자는 이미 올초에 "2023년 알트코인 급등? 결국은 이렇게 됩니다.", "알트코인 시세 분출이 임박 (알트코인 전망이 과연 좋을까?" 라는 콘텐츠들을 통해 알트코인 투자가 매우 위험하다고 경고했었다. 아니다 다를까 지난주 SEC의 바이낸스 고소 후 알트코인에 대한 세간의 시선은 매우 부정적으로 바뀌어 버렸다. 그리고 SEC로 부터 증권성이 높다고 지정된 코인들의 폭락이 발생했다. 하지만 이런 상황은 이미 예견되었던 것이기에 특별히 큰 문제가 되지는 않는다. 아니, 사실 이번 폭락은 어떤 면에선 비트코인 시장에 매우 큰 호재가 되기도 한다. (이에 대해서는 추후 다른 콘텐츠에서 자세히 설명하도록 하겠다) 그러나 생존투자는 이번 바이낸스발 이슈로 수많은 코인들이 상폐되고 상황이 진정된다고 해도 비트코인이 반등할 것이라고 보기는 꽤나 힘들다고 보는데 이는 현재 시장의 물밑에서 올라오고 있는 부동산 관련 이슈가 조만간 비트코인 시장도 덮칠 가능성이 높기 때문이다. 관련된 기사하나 공유해보겠다.

1. 미국의 상업용 부동산 위기는 어디서 부터 시작되었을까? 당연히 가장 먼저 생각해볼 수 있는게 금리인상이다. 금리가 매우 빠르게 오르면서 거품에 휩싸여있던 자산시장들이 하나씩 붕괴되기 시작했는데 그 중 하나가 바로 채권시장. 금리가 0%때 매우 높았던 채권가격은 금리가 5.25%까지 오르면서 매우 빠르게 폭락했고 이렇게 빠르게 폭락한 채권에 투자했던 금융권 회사들은 결국 붕괴 위기를 맞게 되었는데 그 중 하나가 바로 SVB은행이었다. 시총 10위권대 은행의 파산은 금융권 전반에 긴장을 주었고 이는 혹시 모를 상황에 대비하자는 분위기로 바뀌며 은행의 대출 기준 강화로 이어지게 되었다. 즉, 신용경색이 시작되었다는 것으로 기업들의 사업은 큰 영향을 받을 수 밖에 없다. 경기침체가 강하게 예상되는 이유이다.

2. 이런 상황을 바탕으로 현재의 이슈인 상업용 부동산을 고민해보자. 코로나 19 상황으로 기업들은 재택근무를 장려한 상황이었는데 이런 트렌드는 코로나 이후까지 지속되고 있다. 사실 많은 IT기업들은 이에 대해 어쩔 수 없는 상황이라며 답답한 속내를 토로하기도 했는데 이는 뛰어난 인재들이 재택근무를 경험한 뒤 회사와의 계약조건에 '재택근무' 조건을 넣고 협상을 하고 있기 때문이다. 즉, 회사는 인재들을 잡기 위해서 코로나 이후에도 재택근무를 하나의 옵션으로 혹은 트렌드로 받아들여야 하는 상황에 봉착한 것이다. 그리고 이런 상황은 당연히 상업용 부동산 시장에 최악의 악재가 된다.

현재 미국의 상업용 부동산 공실률은 무려 12~13%사이로 이는 2008년 서브프라임 모기지 사태때 보였던 수치와 유사하다. 다시 말하면 부동산발 위기로 미국에 매우 큰 위기상황이었던 상황과 공실률이 비슷하다는 것. 현재 상업용 부동산이 매우 위기 상황이라는 뜻이다. 이렇게 공실률이 높다는 건 그만큼 상업용 부동산의 가치도 하락했다는 건데 사실 현재 가격은 이런 위기를 잘 반영하지 못하고 있는 것으로 보인다. 부동산 전문회사들의 리서치에 의하면 21년이후 상업용 부동산 하락폭은 10~15%수준으로 이는 공실률을 고려했을 때 꽤나 선방한 가치라고 볼 수 있다. 22년이후 주식시장이 얼마나 하락했는지를 살펴보면 이에 대해 잘 알 수 있다. 그리고 이런 부동산 가격의 선방은 현재 위기의 깊이를 고려했을 때 악재가 될 가능성이 매우 높다.

앞서 언급한대로 이미 금융권에서 신용경색은 시작되었다. 이게 무슨 말일까. 이는 부동산 특성상 상당히 많은 대출을 받고 투자가 일어났을 텐데 이런 대출의 만기가 돌아올 때 재대출이 매우 힘들 수 있다는 것을 의미한다. 관련된 기사하나 공유해보겠다.

올해 만기가 도래하는 부동산 대출 규모는 대략 1400억달러(약 181조원). 소로스 펀드 매니지먼트의 CEO는 이런 상업용부동산저당증권(CMBS) 대부분이 재대출이 힘들 것이라 밝히며 "(신용) 긴축이 다가오고 있다", "은행들의 문제는 아직 수면 위로 드러나지 않았으며 많은 은행들이 실패할 것" 이라고 언급하기도 했다. 즉, 올해 하반기 상업용 부동산발 신용경색이 본격화될 가능성이 높다고 볼 수 있는 것이다.

3. 더 큰 문제는 상업용 부동산 위기는 미국뿐 아니라 전세계에서 발생하고 있다는 것이다.

뱅크오브아메리카(BofA)는 유럽 기업들의 설문조사를 통해 프랑스 파리와 베를린, 네덜란드 암스테르담 등 주요 업무용 빌딩 가치가 1년 새 30%가 떨어졌다고 밝혔으며 현재의 경제 상황을 토대로 향후 유럽 상업용 부동산 가격이 40%까지도 하락할 가능성이 크다고 진단했다.

중국도 상황은 비슷하다.

올 초 리오프닝을 선언하며 내수부양에 전력을 다해온 중국. 내수부양의 핵심은 결국 유동성 공급이고 유동성의 핵심은 부동산이기에 중국에서 부동산 경기는 매우 중요했던 상황이었다. 그러나 현재 그 결과는 예상과 꽤나 다른데... 부동산은 경기침체를 고민하는 중국내 투자자들의 선택을 받지 못했고 잠깐 반등후 다시 재침체 조짐을 보이고 있는 상황이다. 그리고 이런 상황은 우리나라라고 다르지 않다.

추경호 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 지난 8일 관훈클럽 토론회에서 "전세금 반환 목적에 한해, 일시적으로 DSR 완화 방안을 7월 중 마련하겠다"고 밝혔다. 최근 다시 오르던 부동산 시장이기에 추경호 부총리의 이런 발언은 꽤나 의외라고 판단할 수도 있는데... 이렇게 정부가 나서서 너무도 위험한 DSR까지 풀고 부동산 시장을 안정시킬려고 하는 것은 그만큼 앞으로 올 부동산 위기가 심상치 않다는 것을 의미한다고 봐야한다. 부동산 위기에 대해 전세계가 고민하고 있다는 것이다.

종합해보자. 미국도 상업용 부동산위기, 유럽도 상업용 부동산 위기, 중국과 한국은 총체적 위기... 이런 상황에서 한국은 dsr을 해제, 즉, 시장에 유동성을 공급한다는 소리를 하고 있고 중국은 계속 내수부양을 위한 양적완화에 유럽은 더이상 금리인상이 어려울 것이고... 이런 상황이라면 미국이 6월부터 금리인상을 동결한다해도 미국 달러지수는 높아질 가능성이 높다. 심지어 경기침체까지 온다면 '달러 스마일', 즉, 달러라는 안전자산으로 돈이 몰리니 위험자산시장에 유동성이 크게 빠져나갈 가능성이 높다고 봐야한다. 바이낸스발 위기가 아니라고 하더라도 비트코인 상승을 보기 매우 어려운 이유가 된다.

너무 안타까운 건 이번 바이낸스 발 위기가 꽤나 크게 가상화폐 하락을 이끌 가능성이 높다는 것이다. 그런 상황에서 부동산발 위기와 신용경색이 같이 올때 발생하는 달러 스마일. 이 모든게 합해지면 결국 비트코인은 하락이 아닌 폭락까지 고민해야 된다. 하반기가 너무 어려울 수 밖에 없는 이유이다.